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2018年秋天，家住城市的A某一直向往田园生活，想在农村买一处小院养老。经人介绍，他认识了某村村民B某。两人一拍即合，签订了一份《房屋地基买卖合同》，约定A某以20.5万元的价格购买B某名下的一块农村宅基地。合同签订当天，A某就支付了15万元，双方约定等B某办妥相关手续后再支付余款。
然而，几年过去了，B某始终没能办下任何合法手续，A某也没能在那块地上建起一砖一瓦。眼看着自己的“田园梦”遥遥无期，A某找到B某要求退款，但B某却反过来说A某未付清余款，是A某违约在先。双方争执不下，最终对簿公堂。
类似的故事并不少见。2025年，河南灵宝也发生过一起类似纠纷：城镇居民李某想在某村买一处房产，向卖家许某支付了3.3万元定金。后来李某发现，这套房子实际上是许某配偶名下的农村宅基地房屋，许某根本没有处分权，交易根本没法进行。李某要求退还定金遭拒，只能诉至法院。
更早的2007年，张家口市民史某也想在农村建房养老，以5万元从蔚县某村村民徐某手中买下了一块宅基地。付款后，史某准备动工建房，却被相关部门当场制止。房子建不了，钱却花了出去，史某不得不走上法庭维权。
在A某与B某的案件中，法院审理后认为，案涉土地属于村集体所有，而A某并非该村集体经济组织成员，双方签订的《房屋地基买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同。根据法律规定，无效合同自始至终没有法律约束力，因该合同取得的钱款应当返还。法院最终判决B某返还A某15万元购地款。
灵宝的那起案件中，法院同样认定，许某将农村房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，双方达成的房屋买卖合同无效，定金合同作为从合同也一并无效。法院判决许某返还李某3.3万元定金。
蔚县的史某案中，法院明确表示，农村宅基地制度旨在保障农民基本居住权，具有鲜明的社会保障属性。宅基地使用权与农村集体经济组织成员身份紧密绑定，仅可在本集体内部成员间流转。史某作为城市居民，不具备购买资格，其与徐某签订的协议违反法律强制性规定，依法认定为无效合同。
上海君澜律师事务所孙青律师提示：很多人觉得“我花钱买了房，白纸黑字签了合同，怎么就不算数了？”这里面的核心问题在于，农村宅基地的性质和城市商品房的土地性质完全不同。
根据我国《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地的使用权与农村集体经济组织成员的身份紧密挂钩，这是国家为保障农民基本居住权而设立的一项福利制度。就像是一个专门为村民准备的“福利包”，只有这个村的村民才能享受，外人不能随便伸手。
更为关键的是，国家对于农村宅基地的流转有着严格限制。早在1999年，国务院办公厅就专门发调，农民的住宅不得向城市居民出售，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2025年中央一号文件更是明确提出两个“不允许”：不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。
这就意味着，城镇居民购买农村宅基地或农房，从一开始就是法律明令禁止的行为。既然交易本身违法，那么双方签订的合同自然也就无效。根据《民法典》第157条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，各自承担相应的责任。
有人可能会问：“那我通过租赁的方式‘买’个长期使用权行不行？”这里也要特别提醒，按照《民法典》的规定，租赁合同的期限最长不得超过20年，超过20年的部分无效。也就是说，即便你签了一个50年的“租赁合同”，后面的30年也是不受法律保护的。而且，城镇居民租赁农房后，也不能随意翻改扩建，否则可能面临被认定为违法建设的风险。
当然，也不是所有城里人都完全不能获得农村宅基地的使用权。在以下几种特殊情况下，法律还是开了“口子”的：
一种是合法继承。如果父母的户口在农村，有合法的宅基地和房屋，子女即使已经进城落户，仍然可以依法继承父母留下的房屋。按照“地随房走”的原则，继承人可以对该房屋进行确权登记，但会在证书上注明“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
另一种是1999年之前，非农业户口居民合法取得宅基地的情况。对于1999年1月1日之前非农业户口居民合法取得且房屋仍存续的宅基地，可以按照历史遗留政策予以确权。
还有一种情况是因政府统一规划搬迁安置。比如因扶贫、地质灾害防治、新农村建设等原因，按照政府统一规划和批准使用宅基地的，即使是非本村集体经济组织成员，在退出原宅基地后，也可以依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。
但需要强调的是，这些都属于极少数特殊情况。对于绝大多数城镇居民来说，“到农村买房”这条路是走不通的。
农村宅基地买卖不是简单的“你情我愿”就能完成的事。即便双方签了合同、交了钱，一旦发生纠纷，法律不会保护这种违规交易。更令人担忧的是，实践中常常出现“钱房两空”的局面——买家付了钱却拿不到房，卖家把房卖了却不认账，双方对簿公堂，最终买家只能拿回本金，而多年来房价上涨的损失、精力时间的耗费，却只能自己承担。
具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。如果您正在考虑购买农村宅基地或农房，建议您三思而后行。农村的田园生活固然令人向往，但合法的途径才是长久之计。您可以考虑通过正规渠道租赁农房，但一定要注意租赁期限不超过20年，并且不要随意翻改扩建。如果您有继承农村房屋的情况，也要及时办理相关确权登记手续，确保自己的合法权益得到保护。
